つなぎ融資とは、
住宅ローンが実行されるまでのあいだに
借り入れるローンです。
住宅の購入代金を支払うタイミングと、
住宅ローンの融資実行のタイミングが
一致しない場合に、
資金を「つなぐ」目的で
利用されることから、
このような呼び名がついています。
つなぎ融資が必要になるのは、
土地を購入して
家を新築する場合（注文住宅）や、
中古住宅を購入しリフォームをする場合で、
特に「フラット35」や
「フラット35（リフォーム一体型）」の
利用を検討しているときです。
土地の購入代金や
住宅の建築＆リフォーム費用は、
フラット35の融資が
実行されるタイミングよりも
前に支払いを求められるケースが多く、
場合によっては、
融資実行までのあいだを
つなぎ融資でカバーする必要があります。
そこで今回は、
「フラット35とつなぎ融資」に関して
つなぎ融資のしくみ
やメリット・デメリットを
お伝えします。
フラット35を利用して
家づくりを検討している方は、
つなぎ融資の基礎知識を
チェックしておきましょう。
◆フラット35とつなぎ融資のしくみ
住宅の新築や購入において、
つなぎ融資が重要な役割を果たすのは、
フラット35などの住宅ローンが、
原則的に「建物の完成後」
でなければ実行されないためです。
住宅ローンは、
建物を担保として資金を貸し出すため、
現物（完成した建物）がない状態では、
抵当権設定ができず、
融資を受けることができません。
しかし、土地を購入したり
住宅の新築する際には、
土地の引き渡しや
着工のタイミングなどで、
土地代・契約金・着手金などを
不動産会社やビルダー・工務店に
支払う必要があります。
これらの資金は、
いずれもまとまった金額となることが多く、
豊富な自己資金がないと、
支払いが困難になるケースも
めずらしくありません。
そこで利用されるのが、
無担保で資金を貸し出す、
つなぎ融資です。
担保が不要なつなぎ融資では、
建物完成の前に土地の取得費用や
建物の建築費用を
借り入れることができます。
融資期間は、
融資実行から建物が完成し、
フラット35の融資が実行されるまでです。
多くの金融機関では、
1年以内など比較的短期に設定されています。
建物の完成(引き渡し）後は、
フラット35で、つなぎ融資を完済したあと、
つなぎ融資分も合わせて
返済していくことになります。
◆つなぎ融資のメリットとデメリット
つなぎ融資を利用すると、
住宅の取得費用と
融資タイミングのズレを
補うことができるため、
自己資金が少ない場合でも
注文住宅を建てたり、
フラット35の利用を
検討することができます。
ただし、つなぎ融資を受ける際は、
フラット35とは別に
ローン契約を結ぶことになるため、
融資手数料や収入印紙代なども
別途必要になります。
また、フラット35や
民間金融機関の住宅ローンと比較すると、
無担保ローンであるつなぎ融資の方が
金利は高くなります。
さらに、つなぎ融資は、
住宅ローン控除の適用条件
（借入期間10年以上等）も
満たさないので、
つなぎ融資で借り入れた金額は
住宅ローン控除額に
反映されないことも覚えておきましょう。
●つなぎ融資のメリット
・自己資金が少なくても
注文住宅を建てることができる
●つなぎ融資のデメリット
・諸費用がかかる
（融資手数料、収入印紙代、
印鑑証明や住民票の取得代金、
銀行の振込手数料など）
・他の住宅ローンと比較すると金利が高い
・住宅ローン控除が適用されない
◆フラット35パッケージや
民間金融機関の住宅ローンも検討してみよう
資金繰りのタイムラグを
解消できる点がメリットの
つなぎ融資ですが、
諸費用や借入期間中の金利支払いなどを
考えると、利用せずに済ませたい、
という方も多いでしょう。
つなぎ融資以外に、
融資の実行タイミングを早める方法には、
「フラット35パッケージ」と
「分割実行」があります。
「フラット35パッケージ」は、
借入額の一部を「変動金利」
「固定金利期間選択型」にする
フラット35の追加プランです。
フラット35パッケージを利用すると、
借入額のうち「変動金利」
「固定金利期間選択型」で借り入れた分を、
先行あるいは分割で
融資してもらうことができます。
融資条件や選択可能な金利のタイプは
金融機関ごとに異なりますが、
フラット35と同じく、
職業・勤続年数等による
申込要件がないため、
審査が通りやすい点がメリットです。
一方、「分割実行」とは、
1つの住宅ローンを
複数回に分けて融資する方法です。
フラット35では、
取り扱っているケースが少なく、
民間金融機関の住宅ローンで
主に利用されます。
選択する金利タイプにもよりますが、
住宅ローン金利が適用されるため、
つなぎ融資を借入れるよりも、
金利を低く抑えられる可能性が高いでしょう。
ただし、分割実行をする場合、
分割回数ごとに
契約（金銭消費貸借契約）を結ぶため、
融資手数料や収入印紙代が
その都度発生する点には注意が必要です。
登記（抵当権設定）も、
土地の引き渡し時と建物の引き渡し時に、
それぞれ行うことが多いため、
一度に登記をすませる場合と
比較すると割高になる傾向があります。
◆まとめ
つなぎ融資は、
融資の実行タイミングが
固定されているフラット35を
柔軟に利用するのに役立つローンです。
土地購入や住宅の新築で
自己資金が足りない場合でも、
全期間固定金利で、
金利水準も低めなフラット35を
選択肢に入れられる、
おすすめの方法と言えるでしょう。
ただし、つなぎ融資を利用すると、
金利や諸費用といった
追加費用が発生します。
住宅ローン控除が利用できないなど、
制度面で不利になる部分もあるでしょう。
住宅ローンの融資のタイミングを
早める方法は1つではありません。
住宅ローンの分割実行や、
フラット35パッケージ以外にも、
貯金を切り崩したり、
家族に借りるなどして、
支払いをカバーする方法も考えられます。
家は人生最大の買い物です。
住宅ローンを検討する際は、
つなぎ融資も含めた様々な方法を比較し、
それぞれのメリット・デメリットを
把握したうえで、
ご自身のライフプランに合った
住宅ローンを組めるようにしましょう。